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Außenansicht eines sechsstöckigen Wohnhauses kurz vor Baufertigstellung
106 neue Wohnungen für Pankow

Mühlenstraße 24 a/b

Berufliche und private Entfaltung innerhalb einer Gemeinschaft – das ist der Grundgedanke des Mehrfamilienhauses der Mühlenstraße 24 a/b, das sich auf den Zusammenhalt und die Zusammenarbeit seiner Bewohner*innen stützt. Unter dem Begriff „Urban Living“ bilden sechs Aspekte den Charakter der Wohnanlage, die unweit der Florastraße entstanden ist. 

Individuell wohnen, gemeinschaftlich leben

  • Gemeinschaftsraum: Herzstück der Wohnanlage bildet eine ca. 93 m² große Community Area. Die großzügige Kommunikationsfläche soll allen Bewohner*innen für gemeinschaftliche Aktivitäten dienen. Gemeinsam mit den neuen Mieter*innen wird ein Nutzungskonzept für den Raum erarbeitet werden.
  • GESOWORX: Ein gemeinschaftlicher Coworking-Bereich mit Kaffee-Angebot findet sich zudem im Erdgeschoss. Zusätzlich stehen den Mieter*innen vier weitere mietbare Arbeitsräume zur Verfügung. Sie können gegen Entgelt bei Bedarf flexibel gebucht und als separater Arbeitsplatz unweit der eigenen Wohnung genutzt werden. Weitere Informationen finden Sie unter gesoworx.de.
  • Gemeinsame Wohnbedürfnisse: Suchen Sie eine Wohnlösung mit z.B. Ihren Eltern, Großeltern oder Freund*innen, wobei jede*r ihre/seine eigenen vier Wände hat, aber trotzdem die räumliche Nähe besteht? Gern beraten wir Sie zu generationsübergreifenden und selbstorganisierten Wohnkonzepten in unserem Neubau.
  • Carsharing: In unmittelbarer Nähe zur Hauseingangstür befindet sich ein stationäres Carsharing-Angebot von Stadtmobil, das den Mieter*innen zwei PKW für eine flexible Buchung zur Verfügung stellt.
  • Bikesharing: Zudem befindet sich vor dem Gebäude eine Sigo E-Lastenrad Station.
  • Urban Gardening: Abgerundet wird das Urban-Living-Konzept in der Mühlenstraße durch einen Gemeinschaftsgarten im rückwärtigen Bereich des Gebäudes, in dem Hobbygärtner*innen ihr Gemüse selbst ziehen können. Gemeinsam mit der AckerCompany GmbH hat die GESOBAU im Frühjahr 2023 das Projekt mit interessierten Mieter*innen gestartet.

Das Neubauvorhaben entsteht im Rahmen von Urban Living – Neues Wohnen in Berlin“; ein Vorhaben des Berliner Senats und der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die gemeinsam neue Formen städtischen Zusammenlebens entwerfen.

Architektur

Insgesamt 106 Wohnungen mit einer Größe zwischen zwei und fünf Zimmern sind mit dem Mehrfamilienhaus, das aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen besteht, errichtet worden. Ein zurückgesetztes Staffel- und vier Vollgeschosse erstrecken sich über dem östlich gelegenen Teil. Im Erdgeschoss befindet sich hier das markante Luftgeschoss.

Der westliche Gebäudeteil besteht aus vier Seitenflügeln mit je fünf Voll- und einem Staffelgeschoss.

Die Wohnungen sind im Osten des Gebäudes mit Loggien, im Westen mit Balkonen bzw. im Erdgeschoss mit Terrassen ausgestattet. 30 Prozent der Wohnungen sind barrierefrei. Die hell und einladend gestalteten Eingangsbereiche befinden sich auf der Nord- und Südseite des Gebäudes. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt barrierefrei über Aufzüge, die bis in das Kellergeschoss führen.

Die Planung der Wohnanlage stammt von ARGE Flora Ahoi, Nägeliarchitekten und roedig.schop architekten und der spreeformat Architekten GmbH. Bauherrin ist die GESOBAU. Baustart war im Frühjahr 2021, die Fertigstellung erfolgte im Winter 2022/23. Das bauliche Bildmaterial stammt von spreeformat architekten GmbH.

Daten und Fakten

Adresse

Mühlenstraße 24 a/b in 13187 Berlin-Pankow

Bauherrin GESOBAU AG
Architekt

ARGE Flora Ahoi NÄGELIARCHITEKTEN roedig.schop architekten

Grundstücksfläche

5.219 m²

Wohnfläche 6.672 m²
Wohnungen 106, davon 23 barrierefrei und 54 förderfähig
Energiestandard EnEV 2014
Fassade / Wärmedämmung Mineralische Dämmung (WDVS)
Bauphase Frühjahr 2021 bis Winter 2022/23

Achtung: Dieses Objekt ist voll vermietet.

Wohnungsmix

In der Pankower Mühlenstraße 24 A/B entstehen 106 Wohnungen; die Hälfte wird als geförderte Wohnungen zu Nettokaltmieten ab 6,50 €/m² vermietet. Für die Anmietung einer geförderten Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich. Haben Sie Anspruch auf einen WBS? Informieren Sie sich auf www.berlin.de!

Freifinanzierte Wohnungen

Wohnungstyp

Anzahl Wohnungen

Größe (Durchschnitt)

1,5-2-Zimmer-Wohnungen 27 Wohnungen 45 - 59 m²
3-Zimmer-Wohnungen 21 Wohnungen 57 - 79 m²
3,5-4-Zimmer-Wohnungen 3 Wohnungen 86 - 90 m²
5-Zimmer-Wohnungen 1 Wohnung 102 - 102 m²

Gefördert / WBS-Nachweis erforderlich

Wohnungstyp

Anzahl Wohnungen

Größe (Durchschnitt)

1,5-2-Zimmer-Wohnungen 26 Wohnungen 48 - 56 m²
3-Zimmer-Wohnungen 28 Wohnungen 61 - 69 m²

Hinweise zum Mietpreis

Zur Vermietung stehen sowohl geförderte Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein (WBS 100) erforderlich ist und freifinanzierte Wohnungen.

Interessieren Sie sich für eine geförderte Wohnung (monatliche Miete: ab 6,50 €/m² nettokalt), so benötigen Sie einen entsprechenden und gültigen Berliner Wohnberechtigungsschein (WBS 100). Dieser ist mit Ihren vollständigen Bewerbungsunterlagen vorzulegen. Für welche Wohnung Sie einen WBS benötigen, können Sie dann den Wohnungsexposés entnehmen.

Die Hälfte der freifinanzierten Wohnungen wird zu einkommensgestaffelten Mieten angeboten. Diese Wohnungen werden zu einer günstigeren Miethöhe an Mietinteressenten vergeben, bei denen das Verhältnis Gesamteinkommen zu Einkommensgrenzen des Bundes in den Bereichen >140% bis 240% liegt. Die betreffenden Wohnungsangebote enthalten einen Hinweis im Exposé.

Egal ob geförderte oder freifinanzierte Wohnung: Mit dem WBS-Rechner können Sie vorab prüfen, ob Sie

a.) Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben (bei geförderten Wohnungen) oder
b.) Anspruch auf Wohnungen zu einkommensgestaffelten Mieten haben (bei freifinanzierten Wohnungen, also ohne WBS).

Informationen zum WBS

Anwohnerinformationsveranstaltung

Am 16. November 2018 fand auf der Baustelle der Mühlenstraße 24 a/b eine Anwohnerinformationsveranstaltung statt. Die GESOBAU und das Bezirksamt Pankow sowie Bezirksbürgermeister Vollrad Kuhn präsentierten ca. 50 Teilnehmer*innen das Bauvorhaben. Die auf der Veranstaltung entstandenen Fragen und Antworten finden Sie hier zum Nachlesen. Die gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben steht Ihnen zum Download zur Verfügung. 

Mit dem Bau wurde im Frühjahr 2021 begonnen. Das Wohnhaus wurde im Winter 2022/2023 fertiggestellt und ist vollvermietet.

Bei dem Bauvorhaben in der Mühlenstraße handelt es sich um ein „Urban Living“-Modellverfahren der Senatsverwaltung. Das Projekt liegt in der Planung bereits sehr weit zurück: Die Phasen der Ausschreibung/Planung und Planungsvergabe wurden bereits durchlaufen. Zudem gibt es Vergaberichtlinien und Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Zum Zeitpunkt der Ausschreibung war das Thema Partizipation noch nicht aktuell. Weil in den Planerwettbewerb partizipativ nicht mehr eingegriffen werden konnte, wurde bei dem Bauvorhaben für die Mühlenstraße 24 A/B kein Partizipationsverfahren umgesetzt, sondern lediglich eine Anwohnerinformationsversammlung durchgeführt.

Auf dem Grundstück Mühlenstr. 24A/B sind nach Senatsvorgabe Flächen für Wohnraum entstanden und werden dafür langfristig genutzt. Kommunaler Wohnungsbau ist das klare Ziel des Bauvorhabens. Nachdem dieses Ziel fest stand, wurden die letzten Mietverträge des vorhandenen Gewerbes auf dem Gelände beendet.

Ein Bolzplatz ist planungs- und umwelttechnisch anders zu bewerten als ein Spielplatz: Die bloße Existenz eines Sportplatzes (mit einer bestimmten sportlichen Ertüchtigungsmöglichkeit) löst Vorschriften aus, auf die mit speziellen Schallschutzvorlagen reagiert werden muss. Dabei ist es unwesentlich, ob der Bolzplatz regelmäßig von einem Sportverein oder Freizeitsportler*innen genutzt wird.
Bei unserem Neubau wurden deshalb eine Schallschutz-Loggienverglasung installiert.

Berlin hat viele Einwohner*innen und es werden von Jahr zu Jahr mehr. Weiterhin verändert sich das Mobilitätsverhalten in der Stadt. Der Bedarf des Ausbaus des ÖPNV wird immer dringlicher. Dies ist im Nahverkehrsplan der Senatsverwaltung festgehalten, der ständig angepasst wird. Im Bezirk Pankow wurde eine "Arbeitsgruppe ÖPNV“ eingerichtet. Es finden regelmäßige Gespräche mit der BVG und der S-Bahn statt. Die BVG verdichtet bereits viele Strecken, die Taktzeiten werden angepasst.

Im Rahmen des Baugenehmigungsprozesses wurden auch Umweltbelange untersucht. Die sich hieraus ergebenen Auflagen und Vorschriften wurden umgesetzt.

Im Rahmen eines standardisierten Verfahrens wurde bereits bei der Planung die zuständige Senatsbehörde für die Ermittlung und Bergung von Kampfmitteln eingebunden und die erforderlichen Maßnahmen abgestimmt. Bei den bereits erfolgten Abbruch- und Tiefenentrümmerungsarbeiten sind keine Kampfmittelfunde aufgetreten; bei den Tiefbauarbeiten im Zuge der Neubauerstellung wurde ebenfalls eine Kampfmittelsondierung durchgeführt.

Das Objekt ist vollvermietet.

54 der 106 Wohnungen wurden als geförderte Wohnungen zu einer Nettokaltmiete ab 6,50 €/m² vermietet. Die Nettokaltmiete für die freifinanzierten Wohnungen wird durchschnittlich 11,00 €/m² betragen.

Die Berliner Bauordnung gibt seit mehreren Jahren keinen Stellplatzschlüssel beim Neubau mehr vor, d.h. es müssen keine Stellplätze für PKW mitgeplant werden. Langfristig ist die klare Strategie der Stadt Berlin, den Individualverkehr zurückzudrängen und den öffentlichen Nahverkehr zu fördern.
Es wird darüberhinaus nach neuen Mobilitätskonzepten gesucht. Auf unserem Grundstück wurden zwei Stellplätze für Carsharing-Fahrzeuge eingerichet. Hierbei handelt es sich um stationäres Carsharing. Mieter*innen können sich die vohandenen PKW leihen und bringen es anschließend wieder an den Standort zurück. Zusätzlich stehen den Mieter*innen E-Lastenräder von Sigo zur Verfügung.

Dieses Thema ist eins der größten Herausforderungen im gesamten Bezirk. In nächster Zeit werden in der Nachbarschaft einige Bauprojekte mit 100-200 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Entsprechend müssen Kita- und Schulplätze entstehen. Darum wurde im Pankower Bezirksamt eine "Arbeitsgrupp Infrastruktur“ geschaffen, deren Aufgabe die Planung der Bedarfszahlen der künftigen Schülerinnen und Schüler beinhaltet.
In Planung sind neue Schulplätze am Sommerbad Pankow (Grundschule), an der Vesaliusstrasse (Grundschule) sowie mehrere Schulerweiterungen. Die entstehenden Wohnungsbauzahlen werden in Absprache mit dem Jugendamt und den Bearbeiter*innen ständig überarbeitet, damit ausreichend Kitaplätze entstehen. Es ist dennoch schwierig, den gesamten Bedarf an Kita- und Schulplätzen optimal zu decken. Familien müssen in Zukunft eventuell auch weitere Schulwege in Kauf nehmen.

Die Mieterhöhung bei der GESOBAU beträgt im Moment 4% in zwei Jahren. Bei den geförderten Wohnungen ändert sich die Nettokaltmiete bei Neubezug nicht. Bei den freifinanzierten Wohnungen liegt die durchschnittliche Miete bei 11,00 €/ m² nettokalt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Marktniveau für Neubauwohnungen und dämpft daher die Steigerung des Mietspiegels. Die Sorge starker Mieterhöhungen bei hoher Fluktuation im Objekt ist daher unbegründet. Außerdem liegt der Leerstand der GESOBAU-Wohnungen allgemein im Bezirk Pankow aktuell unter 1% und die Fluktuationsrate unter 5%. 

Präsentation zum Download 

Die auf der Anwohnerinformationsveranstaltung gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben Mühlenstraße 24 a/b finden Sie hier zum Download.

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