Mühlenstraße 24 a/b

Mit dem Bau wurde im Frühjahr 2021 begonnen. Das Wohnhaus wurde im Winter 2022/2023 fertiggestellt und ist vollvermietet.

Bei dem Bauvorhaben in der Mühlenstraße handelt es sich um ein „Urban Living“-Modellverfahren der Senatsverwaltung. Das Projekt liegt in der Planung bereits sehr weit zurück: Die Phasen der Ausschreibung/Planung und Planungsvergabe wurden bereits durchlaufen. Zudem gibt es Vergaberichtlinien und Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Zum Zeitpunkt der Ausschreibung war das Thema Partizipation noch nicht aktuell. Weil in den Planerwettbewerb partizipativ nicht mehr eingegriffen werden konnte, wurde bei dem Bauvorhaben für die Mühlenstraße 24 A/B kein Partizipationsverfahren umgesetzt, sondern lediglich eine Anwohnerinformationsversammlung durchgeführt.

Auf dem Grundstück Mühlenstr. 24A/B sind nach Senatsvorgabe Flächen für Wohnraum entstanden und werden dafür langfristig genutzt. Kommunaler Wohnungsbau ist das klare Ziel des Bauvorhabens. Nachdem dieses Ziel fest stand, wurden die letzten Mietverträge des vorhandenen Gewerbes auf dem Gelände beendet.

Ein Bolzplatz ist planungs- und umwelttechnisch anders zu bewerten als ein Spielplatz: Die bloße Existenz eines Sportplatzes (mit einer bestimmten sportlichen Ertüchtigungsmöglichkeit) löst Vorschriften aus, auf die mit speziellen Schallschutzvorlagen reagiert werden muss. Dabei ist es unwesentlich, ob der Bolzplatz regelmäßig von einem Sportverein oder Freizeitsportler*innen genutzt wird.
Bei unserem Neubau wurden deshalb eine Schallschutz-Loggienverglasung installiert.

Berlin hat viele Einwohner*innen und es werden von Jahr zu Jahr mehr. Weiterhin verändert sich das Mobilitätsverhalten in der Stadt. Der Bedarf des Ausbaus des ÖPNV wird immer dringlicher. Dies ist im Nahverkehrsplan der Senatsverwaltung festgehalten, der ständig angepasst wird. Im Bezirk Pankow wurde eine "Arbeitsgruppe ÖPNV“ eingerichtet. Es finden regelmäßige Gespräche mit der BVG und der S-Bahn statt. Die BVG verdichtet bereits viele Strecken, die Taktzeiten werden angepasst.

Im Rahmen des Baugenehmigungsprozesses wurden auch Umweltbelange untersucht. Die sich hieraus ergebenen Auflagen und Vorschriften wurden umgesetzt.

Im Rahmen eines standardisierten Verfahrens wurde bereits bei der Planung die zuständige Senatsbehörde für die Ermittlung und Bergung von Kampfmitteln eingebunden und die erforderlichen Maßnahmen abgestimmt. Bei den bereits erfolgten Abbruch- und Tiefenentrümmerungsarbeiten sind keine Kampfmittelfunde aufgetreten; bei den Tiefbauarbeiten im Zuge der Neubauerstellung wurde ebenfalls eine Kampfmittelsondierung durchgeführt.

Das Objekt ist vollvermietet.

54 der 106 Wohnungen wurden als geförderte Wohnungen zu einer Nettokaltmiete ab 6,50 €/m² vermietet. Die Nettokaltmiete für die freifinanzierten Wohnungen wird durchschnittlich 11,00 €/m² betragen.

Die Berliner Bauordnung gibt seit mehreren Jahren keinen Stellplatzschlüssel beim Neubau mehr vor, d.h. es müssen keine Stellplätze für PKW mitgeplant werden. Langfristig ist die klare Strategie der Stadt Berlin, den Individualverkehr zurückzudrängen und den öffentlichen Nahverkehr zu fördern.
Es wird darüberhinaus nach neuen Mobilitätskonzepten gesucht. Auf unserem Grundstück wurden zwei Stellplätze für Carsharing-Fahrzeuge eingerichet. Hierbei handelt es sich um stationäres Carsharing. Mieter*innen können sich die vohandenen PKW leihen und bringen es anschließend wieder an den Standort zurück. Zusätzlich stehen den Mieter*innen E-Lastenräder von Sigo zur Verfügung.

Dieses Thema ist eins der größten Herausforderungen im gesamten Bezirk. In nächster Zeit werden in der Nachbarschaft einige Bauprojekte mit 100-200 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Entsprechend müssen Kita- und Schulplätze entstehen. Darum wurde im Pankower Bezirksamt eine "Arbeitsgrupp Infrastruktur“ geschaffen, deren Aufgabe die Planung der Bedarfszahlen der künftigen Schülerinnen und Schüler beinhaltet.
In Planung sind neue Schulplätze am Sommerbad Pankow (Grundschule), an der Vesaliusstrasse (Grundschule) sowie mehrere Schulerweiterungen. Die entstehenden Wohnungsbauzahlen werden in Absprache mit dem Jugendamt und den Bearbeiter*innen ständig überarbeitet, damit ausreichend Kitaplätze entstehen. Es ist dennoch schwierig, den gesamten Bedarf an Kita- und Schulplätzen optimal zu decken. Familien müssen in Zukunft eventuell auch weitere Schulwege in Kauf nehmen.

Die Mieterhöhung bei der GESOBAU beträgt im Moment 4% in zwei Jahren. Bei den geförderten Wohnungen ändert sich die Nettokaltmiete bei Neubezug nicht. Bei den freifinanzierten Wohnungen liegt die durchschnittliche Miete bei 11,00 €/ m² nettokalt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Marktniveau für Neubauwohnungen und dämpft daher die Steigerung des Mietspiegels. Die Sorge starker Mieterhöhungen bei hoher Fluktuation im Objekt ist daher unbegründet. Außerdem liegt der Leerstand der GESOBAU-Wohnungen allgemein im Bezirk Pankow aktuell unter 1% und die Fluktuationsrate unter 5%.