Mietlexikon

Wissenswertes von A bis Z

Abmahnung
Unter einer Abmahnung versteht man eine mündliche oder schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, einen ganz bestimmten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache künftig zu unterlassen.

Abnahmeprotokoll
Das Abnahmeprotokoll dient bei der Rückgabe der Wohnung (Beendigung des Mietverhältnisses) als Beweis dafür, in welchem Zustand sich der Mietgegenstand befindet. Festgehalten wird häufig auch, in welchem Umfang der Mieter noch Mängel zu beseitigen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Abnutzung der Mietsache
Laut § 538 BGB versteht man unter Abnutzung die Veränderungen oder Verschlechterung des Mietgegenstands. Entstandene Kosten durch Abnutzungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen, hat der Mieter dem Vermieter zu erstatten.

Anzeigepflicht des Mieters
Laut § 536 BGB muss der Mieter den Vermieter unverzüglich, mündlich oder schriftlich, über Mängel an der Mietsache oder Gefahren informieren. Unterlässt der Mieter seine Anzeigepflicht, so ist er zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Dem Vermieter soll damit die Gelegenheit gegeben werden, Mängel zu beseitigen und den eventuell zu befürchtenden Schaden möglichst zu begrenzen (Benutze dafür im Ernstfall unsere 24-Stunden-Hotline).

Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ist eine Kündigung aus wichtigem Grund. Sie liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Bagatellschäden
Bagatellschaden ist der Fachausdruck für Instandhaltungen oder Kleinreparaturen. Sie umfassen kleine Reparaturarbeiten, wie zum Beispiel Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine Form der Mietsicherheit. Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gem. § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt beispielsweise ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Beendigung des Mietverhältnisses
Die Beendigung eines Mietverhältnisses erfolgt durch die Kündigung des Mietvertrags oder durch den Ablauf eines Zeitmietvertrags. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet.

Besichtigung der Wohnung
Bei Vorliegen eines konkreten Grundes, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung des Mieters zu besichtigen. Die Wohnungsbesichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden und kann nur zu den üblichen Tageszeiten erfolgen.

Besuch
Selbstverständlich ist es jederzeit möglich, Besuch in der Mietwohnung zu empfangen. Hierfür ist auch keine Zustimmung des Vermieters erforderlich. Allerdings müssen sich auch Besucher an die Hausordnung halten. Bei massiven Störungen des Hausfriedens kann der Vermieter ein Hausverbot erteilen.

Betriebskosten
Betriebskosten sind gemäß § 556 Absatz 1 BGB „die Kosten, die dem Eigentümer (...) durch das Eigentum (...) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Nach entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind seit dem 01.01.2004  in der Betriebskostenverordnung zusammengefasst.

Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten, insofern Vorauszahlungen mietvertraglich vereinbart worden sind. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nicht möglich, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Bruttokaltmiete
Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten, d.h. alle Betriebskosten außer Heizung und Warmwasser.

Einzugsermächtigung
Mit einer Einzugsermächtigung erteilt der zahlungspflichtige Mieter dem Zahlungsempfänger (Vermieter) die Ermächtigung, einen fälligen Forderungsbetrag von seinem Konto einzuziehen. Die Einzugsermächtigung muss im Regelfall schriftlich erteilt werden.

Fälligkeit
Die Fälligkeit der Miete ist in erster Linie abhängig von der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag. Wenn diesbezüglich im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen wurde, so ist die Miete zu Beginn eines Monats bis spätestens zum 3. Werktag zu entrichten (Das ist auch bei uns der Fall).

Fristlose Kündigung
Die fristlose Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist oder dem vertraglich vorgesehenen Ende.

Haftpflichtversicherung
Eine Haftpflichtversicherung sollte von jedem Mieter abgeschlossen werden, auch wenn Sie nicht vom Vermieter verlangt werden kann. Sie schützt den Versicherten, wenn wegen Personen-, Sach- oder Vermögensschäden durch einen Dritten Schadensersatz verlangt wird.

Hausfrieden
Zum Hausfrieden gehört, dass unnötiger Lärm und Auseinandersetzungen in Form von Übergriffen räumlicher, verbaler oder körperlicher Art unterlassen werden. Er muss sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter gewahrt werden.

Hausordnung
Sie enthält u.a. Regelungen über die Rechte und Pflichten der Mieter bei der Nutzung des Mietshauses und wird durch die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter/innen wirksam. In einer Hausordnung können insbesondere Fragen der Ruhezeiten, Benutzung von Gemeinschaftsräumen und vergleichbare Dinge geregelt werden.

Hausratversicherung
Eine Hausratversicherung sollte von jedem Mieter abgeschlossen werden, auch wenn Sie nicht vom Vermieter verlangt werden kann. Sie schützt den Versicherten bei Schäden am beweglichen Inventar eines Hauses durch Blitzschlag, Explosion, Feuer, Einbruch/Diebstahl, Raub, Vandalismus, Leitungswasser, Sturm und Hagel.

Hausrecht
Als Hausrecht bezeichnet man das Recht des Eigentümers, jedem, der nicht im Haus wohnt, das Betreten des Hauses und des Grundstücks zu verbieten und ihn aufzufordern, das Haus zu verlassen.

Kaution
Die Kaution ist eine Form der Mietsicherheit. Sie dient als Sicherheitsleistung für z.B. nicht geleistete Mietzahlungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder für andere Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis. Die Kaution ist durch den Mieter so zu erbringen, wie es vertraglich vereinbart wurde (z.B. Höhe, Raten, Fälligkeit). Gemäß BGB darf sie maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank zum üblichen Zinssatz anzulegen, welcher einer Geldanlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht.

Kündigung
Die Kündigung ist eine einseitige Beendigung des Mietvertrages. Sie kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter erfolgen und bedarf der Schriftform. Der Vermieter muss bei der Kündigung einen Grund angegeben (z.B. Zahlungsverzug), wobei hingegen der Mieter auch ohne Begründung kündigen kann. Bei der ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist eingehalten werden, für den Mieter sind das 3 Monate.

Kündigungsfrist
Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um eine Frist für die Beendigung eines Vertrages, die von allen Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) einzuhalten ist. Mieter können grundsätzlich unabhängig von der Wohndauer mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen. Für den Vermieter hingegen verlängert sich die dreimonatige Kündigungsfrist nach fünf Jahren und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, d.h. die Frist ist abhängig von der Wohndauer.

Mängel der Mietsache
Um die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, muss der Vermieter eventuelle Mängel an der Mietsache beseitigen. Hat aber der Mieter den jeweiligen Mangel zu verschulden, so muss er  für die entstandenen Kosten aufkommen.

Mängelanzeige
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter etwaige Mängel an der Mietsache umgehend mitzuteilen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so  kann er gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Damit so etwas nicht passiert, haben wir eine 24-Stunden-Hotline.

Miete
Die Miete ist das vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Nutzungsentgelt für die Überlassung der jeweiligen Mietsache.

Mieter
Der Mieter ist derjenige Vertragspartner, der gemäß Mietvertrag Anspruch auf die Überlassung der Mietsache hat und dem Vermieter die vereinbarte Miete schuldet.

Mieterhöhung
Wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, kann der Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen darf gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung  geltend gemacht werden.

Mietrückstand
Ein erheblicher Mietrückstand bzw. Zahlungsverzug ist ein zulässiger Kündigungsgrund und kann somit eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB i. V. m. § 569 BGB nach sich ziehen. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter ist hierfür nicht erforderlich. Die Voraussetzung für eine solche Kündigung ist gegeben, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Monate die Miete gar nicht zahlt, die Miete fortdauernd unpünktlich zahlt oder sich über einen längeren Zeitraum Mietrückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten ansammeln.

Mietspiegel
Der Mietspiegel dient zur Übersicht und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Berliner Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre und kann hier eingesehen werden: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/.

Mietvertrag
Der Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der die  entgeltliche Gebrauchsüberlassung  einer Mietsache  zum Gegenstand hat. Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter wiederum verpflichtet sich dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Modernisierungsmieterhöhung
Nach Abschluss einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen. Dabei kann er entweder die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder entsprechend des Mietenbündnisses 9 Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen.

Nachmieter
Der Nachmieter ist eine Person, die mit dem Vermieter im Anschluss eines bestehenden Mietvertrages einen neuen Vertrag abschließt.

Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne sonstige Zuschläge (z.B. für Untervermietung).

Nutzungsentschädigung
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück (Vertragsende und Schlüsselabgabe), so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist.

Obhutspflicht
Der Mieter ist verpflichtet, seine Wohnung zu pflegen und eventuelle Schäden vorzubeugen, so gut er kann. Schäden am Mietgegenstand müssen dem Vermieter sofort gemeldet werden. Bei einer schweren Verletzung dieser Obhutspflicht hat der Vermieter unter Umständen die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung ist die Abgabe einer Willenserklärung, das Mietverhältnis aufzugeben. Dabei müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Der Vermieter darf eine ordentliche Kündigung nur aussprechen, wenn er einen berechtigten Grund dafür hat, z.B. bei Eigenbedarf.

Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelte Miete. Sie wird in Berlin im Berliner Mietspiegel niedergeschrieben.

Partys
Trotz Partys und Sausen dürfen Nachbarn nicht belästigt werden. Dafür gibt es die Gesetze, dass von 22-6 Uhr alle die Nachtruhe störende Betätigungen verboten sind. Solltet ihr eine kleine Feier planen, so sprecht euch doch am besten mit euren Nachbarn ab.

Rückbau
Der Mieter ist verpflichtet, die von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen (die übrigens bei der Errichtung antragspflichtig sind) der Mietsache bei Auszug wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung herzustellen. Mit Zustimmung des entsprechenden Kundenbetreuers können diese ggf. auch in der Wohnung bleiben.

Rückgabe der Mietsache
Dies bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter wieder den Besitz an der Mietsache einräumt. I.d.R. dann, wenn die Wohnung ordnungsgemäß abgenommen und die Schlüssel an den Vermieter übergeben wurde. Sollte der Mieter in Verzug kommen, d.h. er schafft es nicht rechtzeitig zum Vertragsende die Wohnung zu übergeben, so hat der Vermieter die Möglichkeit eine Nutzungsentschädigung zu verlangen.

Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die erforderlich sind, um Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, zu beseitigen. Dazu zählen Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper, der Innenfenster und Innentüren sowie der Innenseite von Außenfenstern und Außentüren der Mietwohnung. Die Regelung, wer diese Reparaturen durchzuführen hat, findet man im Mietvertrag.

Schlüssel
Der Vermieter stellt die benötigte Anzahl an Schlüsseln zu Mietbeginn (Wohnungsübergabe) bereit. Kommt ein Schlüssel abhanden, so hat der Mieter den Vermieter sofort zu informieren und auf eigene Kosten eventuell die Schlösser austauschen zu lassen. Zieht der Mieter aus, so hat er alle vorhandenen Schlüssel abzugeben.

Sozialmiete / Sozialwohnung
In Deutschland gibt es den sozial geförderten Wohnungsbau. Für diesen Wohnraum wird eine Höchstmiete festgelegt, um das Wohnungsangebot einer breiten Masse von Einwohnern zugänglich zu machen. Der Vermieter darf dabei nur die sogenannte Kostenmiete verlangen (keine Gewinnaufschläge). Sie wird in einer sehr komplizierten Wirtschaftsberechnung bestimmt und kann nur angehoben werden, insofern sich die Kosten des Vermieters ändern.

Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, bei der die Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag erhöht wird. Entgegen der Gewerbevermietung ist ein Staffelmietvertrag im Bereich von Wohnraum nur sehr selten der Fall.

Tierhaltung
Kleintierhaltung ist, sofern die Wohnung nicht zu klein oder die Anzahl der Tiere übertrieben wird, zustimmungsfrei. Solltest du bedenken darüber haben, ob dein Haustier darunter fällt, dann schau doch einfach auf unsere Serviceseite. Öffnet externen Link in neuem FensterHier findest du einen Flyer zu diesem Thema.

Überbelegung der Wohnung
Sollte die Wohnung überbelegt sein, d.h. es leben zu viele Personen in der Wohnung, so hat der Vermieter die Möglichkeit, nach vorheriger Abmahnung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Ob eine Wohnung überbelegt ist, hängt insbesondere von der Ausstattung und vom Zuschnitt der Wohnung, vom Alter und von den Lebensgewohnheiten der Bewohner ab.

Übergabeprotokoll
Bei jedem Mietverhältnis werden 2 Übergabeprotokolle angefertigt – eins bei der Übergabe an den Mieter, eins zum Vertragsende bei der Rücknahme der Mietsache durch den Vermieter. In diesem Protokoll wird der Zustand der Wohnung protokolliert, um zu gewährleisten, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand jeweils übergeben wurde.

Umbaumaßnahmen
Umbaumaßnahmen bedürfen der Zustimmung des Vermieters, insofern es sich nicht um unwesentliche Maßnahmen wie das Tapezieren der Wände handelt. Unwesentliche Umbaumaßnahmen liegen immer dann vor, wenn sich die Veränderungen leicht beseitigen lassen und der Wert und Bestand der Wohnung nicht beeinträchtigt wird.

Untervermietung
Die Untervermietung der Mietsache bedarf der Zustimmung des Vermieters. Sollte dieser die Zustimmung verweigern, gibt es unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Der Vertrag wird zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen. Ein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter entsteht prinzipiell nicht.

Veränderung der Mietsache
Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde, hat der Mieter nicht zu vertreten. Sollte dies jedoch nicht der Fall sein, so muss der Mieter die Kosten für die Wiederherstellung tragen. Umbauten müssen grundsätzlich beim Vermieter beantragt werden.

Wohnberechtigungsschein (WBS)
Ein WBS berechtigt zur Anmietung einer Wohnung im sozialen Wohnungsbau oder einer belegungsgebundenen Wohnung. Einen einkommensabhängigen WBS kann grundsätzlich jeder volljährige Bürger für sich und seine Familie/Lebensgemeinschaft beantragen. Voraussetzung für einen Anspruch auf Erteilung des WBS ist jedoch grundsätzlich, dass die maßgeblichen Einkommensgrenzen eingehalten werden. Ob ihr Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein habt, erfahrt ihr Öffnet externen Link in neuem Fensterhier.

Wohnungsabnahme
Die Wohnungsabnahme ist die Begutachtung der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses. Hierbei wird ein Übergabeprotokoll angefertigt, in dem sich die Vertragsparteien gegenseitig schriftlich bestätigen, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ab oder anzunehmen.

Zahlungsverzug
Der Mieter befindet sich im Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht zum vereinbarten Termin an den Vermieter übergibt. Unter bestimmten Bedingungen hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen.

Zeitmietvertrag
Ein Zeitmietvertrag ist ein Vertrag mit einem vordefinierten Ende. Eine ordentliche Kündigung des Zeitmietvertrags während der festen Vertragszeit ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Voraussetzung für die Wirksamkeit des Zeitmietvertrags ist, dass ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt.