Wohnungsbau in Berlin - Geschichte und Zukunft der GESOBAU

Zukunft bauen in Berlin – seit 1900

In den über 100 Jahren ihres Bestehens hat sich die GESOBAU von ihren Ursprüngen im Eisenbahn- und Tiefbau zu einem modernen Dienstleister und Wohnungsbauunternehmen entwickelt. Eines jedoch stimmt nach wie vor: Wir bauen Zukunft in Berlin - früher mit Schienen, heute mit Wohnraum.

Gegründet wurde die GESOBAU im Jahr 1900 als „Aktiengesellschaft für Bahnen und Tiefbauten“. Erstes Projekt der AG war 1902 der Bau der ersten U-Bahn-Verbindung überhaupt zwischen Zoo und Nollendorfplatz. Hier erfahren Sie mehr über die aufregende Historie unseres Unternehmens in drei Zeitabschnitten:

1900: Gründungszeit

Zwischen 1871 und 1900 steigt die Zahl der Einwohner Berlins von 900.000 auf 2,7 Millionen – die Hauptstadt des Kaiserreichs wird bald Europas größter Industriestandort. In den Quartieren entstehen schnell neue Stadtviertel für mittlere und gehobene Bedürfnisse und auch der innerstädtische Verkehr konnte bald nicht mehr nur von Pferdebahnen allein bewältigt werden. 1882 eröffnet die erste Strecke der Berliner Stadtbahn – Anfang des 20. Jahrhunderts folgten die ersten elektrisch betriebenen Hoch- und Untergrundbahnen. Unter den vielen privaten Unternehmen, die sich am lukrativen Eisenbahngeschäft der Hauptstadt beteiligen, findet sich auch die Firma Marcks & Balke, die sich seit 1884 verstärkt dem Bau von dampfbetriebenen Nebenbahnen widmet. Der Eisenbahnunternehmer Philipp Marcks gründet am 25. Mai 1900 schließlich die Aktiengesellschaft für Bahnen und Tiefbauten. Er brachte ausgewiesene Kenntnisse über den Bau von Eisenbahnstrecken in das Unternehmen ein.

Erste U-Bahn-Verbindung Berlins entsteht
Das erste Großprojekt der Aktiengesellschaft für Bahnen und Tiefbauten ließ nicht lange auf sich warten: 1902 errichtet sie – wahrscheinlich im Aufrag des Generalunternehmers Siemens & Halske AG – den Tunnelbau für die Untergrundbahnlinie zwischen Nollendorfplatz und Zoo. Berlin erhält damit nach London, Budapest, Glasgow und Paris als fünfte europäische Großstadt eine U-Bahn. Gute Kontakte nach Südwestdeutschland sorgen für gefüllte Auftragsbücher des aufstrebenen Unternehmens und Beteiligungen am Bau des Eisenbahnnetzes in Elsaß-Lothringen. Doch die Firma übernimmt sich, 1905/1906 stand sie fast vor dem Aus. Nur durch eine Rettungsaktion des Firmengründers Balke konnte der Ruin zunächst abgewendet werden: Er stellt seine Aktien in Höhe von 600.000 Reichsmark unentgeltlich zur Verfügung.

Vom ehemaligen Eisenbahn- zum Immobilienunternehmen
Die 20er Jahre, gekennzeichnet durch Inflation, Arbeitslosigkeit und wirtschaftliche Depression, zwangen den Eisenbahnbau und damit auch die Aktiengesellschaft letztendlich doch in die Knie. Um das Unternehmen zu retten, müssen sich die Geschäftsführer nach neuen Betätigungsfeldern umsehen. Erste Gehversuche im Immobilienbereich hatte das Unternhemen bereits erfolgreich seit 1905 unternommen – und verlagert nun seine Aktivitäten mehr und mehr auf den Kleinwohnungsbau. 1922/23 erwirbt das Unternehmen insgesamt sieben Häuser in Schöneberg und fängt sogleich mit der Instandsetzung an. In den folgenden Jahren steigt die Aktiengesellschaft auch in den Wohnungsneubau ein und errichtet insgesamt 37 Häuser im Berliner Norden. Der Wandel vom ehemaligen Eisenbahn- zum Immobilienunternehmen ist abgeschlossen: Offiziell lies das Unternehmen mitteilen, dass man sich fortan ausschließlich der Grundstücksverwaltung widme.

Die von der Reichsregierung erlassenen Notverordnungen führten im Dritten Reich zum Zusammenbruch der öffentlichen Wohnungsbaufinanzierung. Die kleine Gesellschaft stellte den Bau neuer Mietwohnungen komplett ein, nachdem dem gemeinnützigen Wohnungsbau der finanziellen Boden entzogen wurde. Ab 1932 befasst es sich ausschließlich mit der Verwaltung der im eigenen Besitz befindlichen 44 Häuser mit rund 500 Wohnungen in Schöneberg und im Norden Berlins.

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Nach 1945: Neuanfang

Der Zweite Weltkrieg ist vorbei – und der Großteil Berlins zerstört. Über 500.000 Wohnungen liegen in Schutt und Asche, darunter die Wohnhäuser der GESOBAU in Schöneberg. Die Versorgung der Berlinerinnen und Berliner mit Wohnraum hat nun oberste Priorität, denn in den ersten Nachkriegsjahren nimmt die Bevölkerung Berlins durch Flüchtlinge und Kriegsheimkehrer wieder erheblich zu. Der Senat setzt bei seiner Wohnungspolitik hauptsächlich auf den sozialen Wohnungsbau, um die Versorgung aller Einkommensschichten mit Wohnungen sicherzustellen. Hier sind  vor allem die großen städtischen Wohnungsbaugesellschaften gefragt, zu denen auch die GESOBAU gehört. 1949 wird so aus der Aktiengesellschaft für Bahnen und Tiefbauten die „Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau gemeinnützige Aktiengesellschaft“ (GeSoBau) – zunächst jedoch als Tochterunternehmen unter dem Dach der ebenfalls städtischen degewo.

1952 werden die Grundstücke der GESOBAU, die sich im sowjetischen Sektor der Stadt befinden, durch Löschung in den Grundbüchern enteignet. Das Unternehmen verliert die Verfügungsgewalt über ihre im Norden Berlins befindlichen Wohneinheiten.

Wohnungsbau-Wettlauf
Mit den 50er Jahren beginnt jedoch in der geteilten Stadt ein regelrechter Wettlauf im Wohnungsbau, an dem sich auch die GESOBAU beteiligt. Insgesamt werden bis 1961 in West-Berlin über 200.000 neue Wohnungen fertig gestellt, davon 90 Prozent Sozialwohnungen. Im Ostteil der Stadt zeugt vor allem die damalige Stalinallee (seit 1961 Karl-Marx-Allee) mit ihrem monumentalen Erscheinungsbild vom Städtebau dieser Zeit. Die Wohnsituation entspannt sich durch den raschen Neubau langsam, allein der Wohnungsbestand der damals noch rein West-Berliner GESOBAU erhöht sich bis 1961 von 349 auf 2.187 Wohnungen. Die Weddinger Schillerhöhe stellt dabei das erste große Neubauprojekt der GESOBAU dar.

Die Schillerhöhe als erstes Großprojekt der GESOBAU
Gebaut wird das Viertel zwischen 1955 und 1961 aber durch die degewo, zu der die GESOBAU zu diesem Zeitpunkt noch gehört. Über 2.000 Wohnungen entstehen in unmittelbarer Nähe des Schillerparks auf der Grundlage eines Architekturwettbewerbs. Wie begehrt die Wohnungen sind, zeigt die Tatsache, dass schon 1953 mehr Bewerbungen für die sich noch in Planung befindlichen Wohnungen vorliegen als tatsächlich errichtet werden sollen. Bald bietet das Viertel seinen Bewohnern von einem Hallen- und Freibad bis zu eigenen Mietergärten zeitgemäßen Komfort und erfreut sich großer Beliebtheit bei den Bewohnern in West-Berlin. Ab 1958 übernimmt die GESOBAU nach und nach Teile der Schillerhöhe von der degewo.

Die Entstehung des Märkischen Viertels
Trotz des sich langsam entspannenden Wohnungsmarkts gibt es viele Gebiete, die bisher städtebaulich noch gar nicht erschlossen sind. Etwa das wild besiedelte Laubenpieper-Gelände in Wittenau – heute als das Märkische Viertel bekannt. In der zweiten Hälfte der 50er Jahre leben auf den rund 3.000 Parzellen der ehemaligen Kleingartenkolonie etwa 12.000 Menschen in teilweise katastrophalen hygienischen Verhältnissen. Nur Teile der Lauben hatten einen Wasseranschluss, Kanalisation existierte überhaupt nicht – steigende Wurm- und Tuberkuloseerkrankungen waren die Folge. Zu Beginn der 60er galt das Areal als größts Notstandsgebiet West-Berlins.
1962 wird die GESOBAU als Sanierungsträger des neu getauften Märkischen Viertels beauftragt – unter dem Stichwort Urbanisierung sollte hier eines der ambitioniertesten Wohnungsbauprojekte in ganz Deutschland umgesetzt werden: Wohnraum für Tausende zu schaffen und gleichzeitig architektonische Zeichen zu setzen. Der neu errichtete Stadtteil sollte als beispielhaft, modern und zukunftsweisend gelten. Nach nur zwei Jahren Bauzeit bezogen die ersten Mieter im Jahr 1964 ihre Wohnungen.

Die öffentliche Meinung im Wandel
1968 kippt jedoch die öffentliche Meinung zum modernen Wohnungsbau dieser Art. Eine Gruppe jüngerer Architekten veranstaltet eine Sonderausstellung zum Thema „Stadtsanierung“, auf der sich das Märkische Viertel vernichtender Kritik unterziehen muss. Zwei Jahre später erreicht die Debatte schließlich ihren Höhepunkt und leitet ein Umdenken bei Politikern, Wohnungsbaugesellschaften und Stadtplanern ein. Die GESOBAU, der Bezirk und das Land reagieren mit umfassenden Maßnahmen im Wohnumfeld und in der Belegungspolitik der Siedlung. 1974 sind die Bauarbeiten abgeschlossen: Auf einem 385 Hektar großen Areal war nach den Plänen von 35 in- und ausländischen Architekten ein Quartier mit knapp 17.000 Wohnungen für rund 50.000 Menschen entstanden.

Hier erfahren Sie mehr über Entstehung

und die energetische Modernisierung des Märkischen Viertels

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Entwicklung seit 1975

Vom Wohnungsverwalter zum Mieterbetreuer
Ende der 1970er Jahre ist auch die Infrastruktur des Märkischen Viertels fertig gestellt. In den folgenden Jahren fördert die GESOBAU mit unterschiedlichsten Dienstleistungen den sozialen Zusammenhalt im Viertel, u.a. mit der Herausgabe der Stadtteilzeitung "MV-Express". Seit Anfang der 1980er kümmert sich das Unternehmen um eine kontinuierliche Verbesserung des Wohnumfelds im Märkischen Viertel. Zu den Maßnahmen gehört 1984 auch die Wahl der ersten Mieterbeiräte; einer Interessenvertretung, die die GESOBAU als erste Wohnungsgesellschaft etabliert hat. 1985 übernimmt die GESOBAU als Treuhänderin rund 2.300 landeseigene Wohnungen in neu ausgewiesenen Sanierungsgebieten im Wedding und modernisiert sie.

Neuerwerbungen und Beiträge zum Umweltschutz
Nach der Wiedervereinigung weitet die GESOBAU ihren Bestand auch auf den Ostteil der Stadt aus. Die Alt- und Plattenbauten müssen grundlegend modernisiert werden – durch entsprechende Maßnahmen an der baulichen Substanz, den haustechnischen Anlagen sowie im Wohnumfeld werden im Zuge dessen auch wichtige Beiträge zum Umweltschutz geleistet. Mit den Modernisierungen der DDR-Bauten beginnt der Anfang eines Engagements, das sich die GESOBAU im Laufe der Jahre immer deutlicher auf ihre Fahnen schreiben wird. Um die Relevanz des Themas nach innen und außen zu verdeutlichen, wird 1990 das Amt des Umweltbeauftragten der GESOBAU geschaffen. Bereits 1993 erfährt die GESOBAU erste Wertschätzungen für ihr Engagement im Umweltschutz und wird mit dem Berliner Umweltpreis geehrt.
Im selben Jahr überträgt das Land dem Unternehmen rund 2.000 weitere landeseigene Wohnungen in Tempelhof und Wilmersdorf. 1994 erwirbt das Unternehmen vom Land die Geschäftsanteile der WohnBau Pankow, ein gutes Jahr später auch die der Wohnungsbaugesellschaft Weißensee. Behutsam werden die drei Unternehmen unter einem Dach zusammengeführt. 1996 fusioniert die GESOBAU mit der WohnBau Pankow mbH, 1997 mit der WBG Weißensee mbH.

Gleichzeitig stehen die 1990er Jahre im Zeichen der Aufgabe, Wohnungen zu privatisieren. Die GESOBAU erfüllt diesen Auftrag des Landes durch Direktverkäufe an Mieter, aber auch durch Verkäufe an Zwischenerwerber. Ende der 1990er entstanden – als dritter Weg – auch die ersten Mietergenossenschaften in ehemaligen Beständen der GESOBAU: die mAX Wohnungsgenossenschaft im Märkischen Viertel eG und die Vineta 98 Wohnungsgenossenschaft eG in Pankow.

1997 öffnet sich die GESOBAU auch den technischen Neuerungen der Zeit, sie geht mit ihrer Homepage www.gesobau.de "ans Netz" und profitiert fortan von den neuen Möglichkeiten, die sich daraus ergeben.

Erfahren Sie mehr über den Online-Mieterservice der GESOBAU

Im folgenden Jahr verkauft die GESOBAU ihr Tochterunternehmen Gruppe Nord mit dessen Immobilienbestand an die VEBA Immobilien. Ins gleiche Jahr datiert die Gründung der aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, die als hundertprozentige Tochtergesellschaft der GESOBAU heute die Vermietung von Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätzen aus dem GESOBAU-Bestand betreut sowie rund 2.000 Wohnungen anderer Eigentümer verwaltet.

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