107 neue Wohnungen in Pankow

Mühlenstraße 24 A/B: 107 neue Mietwohnungen in Berlin-Pankow

Auf dem Grundstück Mühlenstraße 24 A / B im Bezirk Berlin Pankow baut die GESOBAU ein Mehrfamilienhaus mit 107 Wohnungen. Der Neubau besteht aus zwei Gebäudeteilen, die durch eine durchlaufende Erschließung verbunden sind.
Der Ostteil, bestehend aus vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss, erstreckt sich über das sich im Erdgeschoss befindende Luftgeschoss. Dieses dient als Kommunikationsfläche für die Bewohner und beinhaltet Stellplätze mit E-Mobility-Angeboten. Der westliche Gebäudeteil besteht aus vier Seitenflügeln mit je fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss, die zur Bebauung an der Florapromenade offene und sich aufweitende Grünräume ausbilden.

Das Mehrfamilienhaus greift das Thema „Urban Living“ in insgesamt vier Aspekten auf: generationsübergreifendes Wohnen und eine gute soziale Mischung der Neumieter, hinzumietbare Arbeitsräume und Gemeinschaftsgärten für Mieter.

Die Wohnungen sind im Osten des Gebäudes mit Loggien, im Westen mit Balkonen bzw. im Erdgeschoss teilweise mit Terrassen ausgestattet. Die hell und einladend gestalteten Eingangsbereiche befinden sich auf der Nord- und Südseite des Gebäudes. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt barrierefrei über Aufzüge, die bis in das Kellergeschoss führen. Barrierefreie Wohnungen befinden sich im Erdgeschoss und in den Obergeschossen des westlichen Gebäudeteiles.

Im Bereich des überdachten Luftgeschosses des östlichen Gebäudes sollen in Zusammenarbeit mit einem Carsharingunternehmen Infrastruktur und Stellplätze für E-Mobility-Angebote zur Nutzung durch die Bewohner bereitgestellt werden.

Die westliche Gartenseite ist der private Gartenbereich, der als Grünanlage angelegt und mit Spiel- und Aufenthaltsangeboten ausgestattet ist. Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt über die Mühlenstraße.

Die Planung der Wohnanlage stammt von ARGE Flora Ahoi NÄGELIARCHITEKTEN und roedig.schop architekten als Generalplaner. Bauherrin ist die GESOBAU. Der Baustart ist für Frühling 2020 geplant, die Fertigstellung soll bis zum Frühling 2022 erfolgen. Das bauliche Bildmaterial stammt von ARGE Flora Ahoi.

Daten & Fakten

Adresse

Mühlenstraße 24 A/B,
13187 Berlin-Pankow

Bauherrin

GESOBAU AG

Architekt

ARGE Flora Ahoi NÄGELIARCHITEKTEN roedig.schop architekten

Grundstücksfläche

4.661 m²

Wohnfläche

6.979 m²

Wohnungen

107, davon 23 barrierefrei und 54 förderfähig

Energiestandard

EnEV 2014

Fassade/ Wärmedämmung

Mineralische Dämmung (WDVS)

Baubeginn

Frühling 2020

Baufertigstellung

Frühling 2022

Vermietungsbüro

Berliner Straße 29,
13189 Berlin-Pankow

Kontakt

Tel. (030) 4073 - 2370
Fax (030) 4073 - 2202
neubau@gesobau.de

Wohnungsmix

In der Pankower Mühlenstraße 24 A/B entstehen 107 Wohnungen; die Hälfte wird als geförderte Wohnungen zu Nettokaltmieten ab 6,50 €/m² vermietet.

Freifinanzierte Wohnungen (53 gesamt)

Anzahl Zimmer Anzahl Wohnungen Größe in m²
2 27 47 - 60
3 22 58 - 81
4 3 84 - 89
5 1 102 - 102

Geförderte Wohnungen (54 gesamt)

Anzahl Zimmer Anzahl Wohnungen Größe in m²
2 22 52 - 59
3 32 64 - 71

Anwohnerinformationsveranstaltung

Am 16. November fand auf der Baustelle der Mühlenstraße 24 A/B eine Anwohnerinformationsveranstaltung statt. Die GESOBAU und das Bezirksamt Pankow sowie Bezirksbürgermeister Vollrad Kuhn präsentierten ca. 50 TeilnehmerInnen das Bauvorhaben. Die auf der Veranstaltung entstandenen Fragen und Antworten finden Sie hier zum Nachlesen. Die gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben steht Ihnen zum Download zur Verfügung. 

Das Bauvorhaben ist bereits genehmigt. Die Planung hat vor ca. vier Jahren begonnen, seit fast zwei Jahren wurde planungstechnisch nichts mehr am Baukörper verändert.

Bei dem Bauvorhaben in der Mühlenstraße handelt es sich um ein „Urban Living“-Modellverfahren der Senatsverwaltung. Das Projekt liegt in der Planung bereits sehr weit zurück: Die Phasen der Ausschreibung/Planung und Planungsvergabe wurden bereits durchlaufen. Zudem gibt es Vergaberichtlinien und Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Zum Zeitpunkt der Ausschreibung war das Thema Partizipation noch nicht aktuell. Weil in den Planerwettbewerb partizipativ nicht mehr eingegriffen werden kann, wurde bei dem  Bauvorhaben für die Mühlenstraße 24 A/B kein Partizipationsverfahren umgesetzt, sondern lediglich eine  Anwohnerinformationsversammlung durchgeführt.

Auf dem Grundstück Mühlenstr. 24A/B sollen nach Senatsvorgabe Flächen für Wohnraum entstehen  und langfristig genutzt werden. Privater Wohnungsbau ist das klare Ziel des Bauvorhabens. Nachdem dieses Ziel fest stand, wurden die letzten MIetverträge des vorhandenen Gewerbes auf dem Gelände beendet.

Ein Bolzplatz ist planungs- und umwelttechnisch anders zu bewerten als ein Spielplatz: Die bloße Existenz eines Sportplatzes (mit einer bestimmten sportlichen Ertüchtigungsmöglichkeit) löst Vorschriften aus, auf die mit speziellen Schallschutzvorlagen reagiert werden muss. Dabei ist es unwesentlich, ob der Bolzplatz regelmäßig von einem Sportverein oder FreizeitsportlerInnen genutzt wird.
Bei unserem Neubau wird deshalb eine Schallschutz-Loggienverglasung installiert.

Berlin hat viele Einwohner und es werden von Jahr zu Jahr mehr. Weiterhin verändert sich das Mobilitätsverhalten in der Stadt. Der Bedarf des Ausbaus des ÖPNV wird immer dringlicher. Dies ist im Nahverkehrsplan  der Senatsverwaltung festgehalten, der ständig angepasst wird.
Im Bezirk Pankow wurde eine Arbeitsgruppe „ ÖPNV“ eingerichtet. Es finden regelmäßige Gespräche mit der BVG und der S-Bahn statt. Die BVG verdichtet bereits viele Strecken, die Taktzeiten werden angepasst.

 Im Rahmen des Baugenehmigungsprozess wurden auch Umweltbelange untersucht. Die sich hieraus ergebenen Auflagen und Vorschriften werden umgesetzt.

Im Rahmen eines standardisierten Verfahrens wurde bereits bei der Planung die zuständige Senatsbehörde für die Ermittlung und Bergung von Kampfmitteln eingebunden und die erforderlichen Maßnahmen abgestimmt. Bei den bereits erfolgten Abbruch- und Tiefenentrümmerungsarbeiten sind keine Kampfmittelfunde aufgetreten; bei den anstehenden Tiefbauarbeiten im Zuge der Neubauerstellung wird eine Kampfmittelsondierung durchgeführt.

Ein Bauvorhaben ist immer mit einer gewissen Belastung für die Anwohnerinnen und Anwohner verbunden. Auch in diesem Fall wird man um eine Staub- und Lärmbelästigung nicht herumkommen. Es wird aber verschiedene Bauphasen und Abschnitte geben, die unterschiedliche Beeinträchtigungen beinhalten. Die größte Belastung entsteht durch die Errichtung des Rohbaus, bzw. den Bau des Kellergeschosses. Beim Innenausbau wird sie für die Nachbarn deutlich geringer ausfallen. Darum ist die Anfangsphase mit den Erdarbeiten (die ersten 3-4 Monate) die schwierigste und erfordert die größte Geduld. Der Baubeginn ist für 2020 geplant. Gebaut wird vorraussichtlich von Montag bis Samstag. Es wird sich an die gesetzlichen Zeiten gehalten.

Sobald eine Baufirma bauftragt werden konnte, entsteht eine Baustelleneinrichtungsplanung, die mit den direkten Anwohnern (z.B. dem Jugendclub) abstimmt wird.

Genaue Aussagen können erst getroffen werden, wenn die entsprechende Baufirma gefunden wurde. Es kann aber eine Holzbauweise ausgeschlossen werden. Trotzdem soll nachhaltig gebaut werden.

Frühestens im Jahr 2022 wird das Objekt bezogen werden können. Das setzt aber voraus, dass über das Vergabeverfahren Baufirmen mit den entsprechenden Bau- und Preisvorstellungen sofort gefunden werden.

54 der 107 Wohnungen werden also geförderte Wohnungen zu einer Nettokaltmiete von 6,50 €/m² vermietet. Die Nettokaltmiete für die freifinanzierten Wohnungen wird durchschnittlich 9,60 €/m² betragen.

Die Berliner Bauordnung gibt seit mehreren Jahren keinen Stellplatzschlüssel beim Neubau mehr vor, d.h. es müssen keine Stellplätze für PKW mitgeplant werden. Langfristig ist die klare Strategie der Stadt Berlin, den Individualverkehr zurückzudrängen und den öffentlichen Nahverkehr zu fördern.
Es wird darüberhinaus nach neuen Mobilitätskonzepten gesucht. Darum wird bei dem Bauvorhaben für die Bewohnerinnen und Bewohner ein Carsharingkonzept mitgeplant. Am Haus werden Stellplätze für Elektrofahrzeuge, Elektroroller und Fahrräder geplant. Die umliegende Nachbarschaft, wie auch die Umwelt, soll durch dieses Konzept entlastet werden.

Wohnbedürfnisse unterziehen sich einem steten Wandel. Familienstrukturen, Flächenbedarfe und Mieterstrukturen ändern sich aktuell. Das Wohnkonzept des Neubaus, „Urban Living“ setzt die Bereitschaft unserer künftigen Mieterinnen und Mieter voraus, sich mit dem Konzept auseinanderzusetzen. Es soll eine andere Form der Nachbarschaft schaffen – mit „shared spaces“, (Gemeinschaftsflächen) mit „urban gardening“ (gemeinschaftlich genutzten Gartenflächen), kleinen gemeinschaftlichen Werkstattbereichen. Und die E-Mobilität soll gefördert werden. Die zukünftigen Mieter sollen das Konzept mittragen und es als spannende Voraussetzung verstehen, flexibel zu sein. Wo, wenn nicht in Pankow, könnte man solch ein Modellprojekt durchführen?

Dieses Thema ist eine der größten Herausforderungen im gesamten Bezirk. In nächster Zeit werden in der Nachbarschaft einige Bauprojekte mit 100-200 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Entsprechend müssen Kita- und Schulplätze entstehen. Darum wurde im Pankower Bezirksamt eine Arbeitsgruppe „Infrastruktur“ geschaffen, deren Aufgabe die Planung der Bedarfszahlen der künftigen Schülerinnen und Schüler beinhaltet.
In Planung sind neue Schulplätze am Sommerbad Pankow (Grundschule), an der Vesaliusstrasse (Grundschule) sowie mehrere Schulerweiterungen. Die entstehenden Wohnungsbauzahlen werden in Absprache mit dem Jugendamt und den Bearbeitern stündig überarbeitet, damit ausreichend Kitaplätze entstehen. Es ist dennoch schwierig, den gesamten Bedarf an Kita- und Schulplätzen optimal zu decken. Familien müssen in Zukunft eventuell auch weitere Schulwege in Kauf nehmen.

Bei der Mühlenstraße 24 A/B wird der Schwerpunkt bei den 2- und 3-Zimmer-Wohnungen gesetzt. Es entstehen zwei 4-Zimmer-Wohnungen und nur eine 5-Zimmer-Wohnung.

Die Mieterhöhung bei der GESOBAU beträgt im Moment 4% in zwei Jahren. Bei den geförderten Wohnungen ändert sich die Nettokaltmiete bei Neubezug nicht. Bei den freifinanzierten Wohnungen liegt die durchschnittliche Miete unter 10 €/ m² nettokalt Dieser Wert liegt deutlich unter dem Marktniveau für Neubauwohnungen und dämpft daher die Steigerung des Mietspiegels. Die Sorge starker Mieterhöhungen bei hoher Fluktuation im Objekt ist daher unbegründet. Außerdem liegt der Leerstand der GESOBAU-Wohnungen allgemein im Bezirk Pankow aktuell unter 1% und die Fluktuationsrate unter 5%. 

Präsentation zum Download

Die auf der Anwohnerinformationsveranstaltung gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben Mühlenstraße 24 A/B finden Sie hier zum Download.

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