Nebenkostenabrechnung - FAQ für GESOBAU-Mieter

Betriebskosten­abrechnungs-ABC

Bei den Nebenkosten (also Betriebs- und Heizkosten) handelt es sich um laufende Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes und Grundstücks entstehen, auf dem Sie wohnen. Hier geben wir Ihnen nützliches Hintergrundwissen rund um Ihre Nebenkostenabrechnung und beantworten von unseren Mietern häufig gestellte Fragen. Ganz ohne Fachjargon.

Die FAQs zur Nebenkosten­abrechnung im Überblick:

Einmal im Jahr erhalten Sie von uns eine Betriebskostenabrechnung, in der detailliert nach Kostenpositionen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten dargelegt und mit Ihren Vorauszahlungen verrechnet werden.

Die Abrechnung, die Sie im laufenden Jahr erhalten, bezieht sich immer auf einen bereits vergangenen Zeitraum, der im Betreff des Abrechnungsschreibens genau angegeben ist. Die Abrechnungsperiode der GESOBAU ist identisch mit einem Kalenderjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Bei der Abrechnung von Betriebskosten können mehrere Gebäude oder Aufgänge zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden. Die angefallenen Gesamtbeträge werden dann anteilig auf die einzelnen Mieter umgelegt.

Eine Wirtschaftseinheit kann bei einheitlicher Verwaltung der Gebäude gebildet werden oder wenn die Gebäude direkt nebeneinander stehen und es keine wesentlichen Unterschiede bei Nutzung und Wohnwert gibt.

Zusätzlich zur Wirtschaftseinheit gibt es die Abrechnungseinheit. Die Abrechnungseinheit ist in der Regel kleiner als eine Wirtschaftseinheit und bezieht sich z.B. auf eine Mietergruppe innerhalb der Wirtschaftseinheit. Abrechnungseinheiten werden nicht willkürlich festgelegt, sondern ergeben sich aus der Zugehörigkeit zu bestimmten Versorgungseinheiten (Heizstationen, Grundstücke oder Müllstandsplätze).

Die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit werden anhand der Rechnungen innerhalb eines Jahres ermittelt. Wenn es in der Abrechnungseinheit Gewerbeobjekte gibt, kann es sein, dass diese an einzelnen Abrechnungspositionen nicht teilnehmen. Darum ändert sich dann die Quadratmeter-Zahl der abzurechnenden Fläche. Die Gründe für die Nichtteilnahme sind sehr unterschiedlich. Sie können in vertraglichen Konstellationen liegen, aber auch darin, dass es hier gesonderte Berechnungen gibt.

Betriebskosten werden anteilig auf die Mieter umgelegt. Um dabei größtmögliche Gerechtigkeit zu gewährleisten, ergeben sich je nach Kostenart und Nutzung der Mietfläche unterschiedliche Verteilungssysteme.

Die kalten Betriebskosten - also die Betriebskosten ohne Heizung und Wassererwärmung - werden nach der Wohn- und Nutzfläche verteilt. Das bedeutet:  

Kosten der Gesamtfläche  x  Größe (m2) Ihrer Wohnung 

Gesamtfläche

ergeben Ihren Anteil.
Anders ist es etwa bei den Kosten für Kabelfernsehen. Diese sind unabhängig von der Größe der Wohnung und werden deshalb nach Anzahl der Wohnungen verteilt.

Warme Betriebskosten sind die Kosten für Heizung und Wassererwärmung – der Wasserverbrauch selbst zählt nicht dazu. Die Berechnung und Verteilung der warmen Betriebskosten sind in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Die Kosten werden nach Wohnfläche und individuellem Verbrauch verteilt. Zulässig sind Aufteilungen von maximal 70:30 (70 % Verbrauchskosten zu 30 % Grundkosten  über Wohn-/ Nutzfläche) und minimal 50:50 (50 % Verbrauchskosten zu 50 % Grundkosten über Wohn-/ Nutzfläche). Ihr Verbrauch wird von elektronischen Heizkostenverteilern oder gemäß dem Verdunstungsprinzip erfasst. Bei einigen Objekten erfolgt aufgrund mangelnder Möglichkeiten, den individuellen Verbrauch zu erfassen, die Verteilung der Kosten nach Wohnfläche.

Die Verteilung der Kosten für die Wassererwärmung erfolgt ebenfalls zu 30 bis 50 % auf Basis der Wohn- bzw. Nutzfläche und zu 70 bis 50 % nach Ihrem individuellen Verbrauch. Ihr Verbrauch wird mit Hilfe des Warmwasserzählers in Ihrer Wohnung festgestellt. Dies gilt selbstverständlich nur, soweit Warmwasseruhren in Ihrer Wohnung installiert sind.

Die Anteile an den Grundkosten für Heizung bei einer Vermietung von unter einem Jahr werden nach der „Gradtagszahlentabelle“ ermittelt, da die Beheizung in den einzelnen Monaten des Jahres zu unterschiedlich ist, als dass einfach nur die Kalendertage der Mietdauer herangezogen werden könnten. Deshalb werden für die Heizung Werte herangezogen, die nach Daten des Deutschen Wetterdienstes aus einem 20-Jahres-Mittel gebildet wurden und verbindlich sind. Für jeden Monat wurde ein bestimmter Promilleanteil am Heizbedarf einer Abrechnungsperiode berechnet und festgelegt:

  • September / 30
  • Oktober / 80
  • November / 120
  • Dezember / 160
  • Januar / 170
  • Februar / 150
  • März / 130
  • April / 80
  • Mai / 40
  • Juni, Juli, August / 40
  • Gesamt / 1.000

(Monat / Promilleanteil)

Die Heizkosten werden bei einer Gasetagenheizung direkt zwischen Mieter und Versorger abgerechnet. Der Abschlagsbetrag kann direkt beim örtlichen Versorger angefragt werden. Wenn die Wartung durch eine von der GESOBAU AG beauftragte Firma erfolgt, werden die diesbezüglichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung unter der Position „Wohnungsbezogene Kosten“ gesondert aufgeführt.

Das liegt zum einen an unterschiedlichen Witterungsverhältnissen: Die benötigte Wärmemenge schwankt je nach Außentemperatur und Dauer der Heizperiode. Zum anderen ist für die Heizkosten der Tarif des jeweiligen Versorgungsbetriebes ausschlaggebend, der sich ebenfalls ändern kann. Auch bei der Umstellung vom Verdunstungsprinzip auf elektronische Heizkostenverteiler kommt es erfahrungsgemäß zu anderen Heizkosten, weil diese Geräte nach einem anderen Prinzip messen. Bei allen externen Faktoren kommt dem individuellen Heizverhalten deshalb eine immer wichtigere Rolle zu, um Energie zu sparen. Bitte beachten Sie dazu auch unser umfangreiches Informationsmaterial, das wir Ihnen in unserem Downloadbereich zur Verfügung stellen.

Auch in punkto Treppenhausbeheizung gibt es eine Norm: Nach DIN 4701 ist für Haus- und Treppenflure eine Mindesttemperatur von 10 °C vorgeschrieben. Bei niedrigen Außentemperaturen kann dieser Wert in den meisten Treppenfluren nur durch Heizen erreicht werden. Ohne Beheizung käme es in den angrenzenden Wohnungen, insbesondere in den Erdgeschosswohnungen, zu erhöhten Wärmeverlusten. Treppenhäuser, die nicht mit Heizkörpern ausgestattet sind, haben aufgrund baulicher Gegebenheiten (z.B. kein Hinterausgang) geringere Wärmeverluste, so dass die Mindesttemperatur auch ohne Beheizung gehalten werden kann.

Verfügt Ihre Wohnung über eine geeichte Kaltwasseruhr, so erhalten Sie für die Kaltwasserkosten eine Abrechnung nach dem Verbrauch. Andernfalls werden die Kaltwasserkosten anteilig nach Wohn- bzw. Nutzfläche berechnet.

Der in Ihrer Rechnung angegebene Wasserpreis stimmt nur selten mit dem Kubikmeterpreis der Berliner Wasserbetriebe überein. Das liegt daran, dass sich der Wasserpreis pro m³ aus verschiedenen Komponenten zusammensetzt:

  • Rechnungskosten der Berliner Wasserbetriebe für die gelieferte Wassermenge
  • Kosten für die Wartung der Wasserversorgungsanlage
  • Kosten für die Gerätemiete
  • Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung

Diese Positionen bilden die Gesamtkosten, die nach dem erfassten Verbrauch aufgeteilt werden.

Die Müllabfuhrkosten setzen sich aus den Gebühren der Berliner Stadtreinigung (BSR) für die Entsorgung ungetrennten Hausmülls und die Abfuhr von Biomüll sowie den Kosten für die Abfuhr von Recyclingstoffen und die Entsorgung von Sperrmüll zusammen.

In Berlin ist per Gesetz ausschließlich die BSR für die Hausmüllentsorgung zuständig. Dementsprechend sind die Kosten von den geltenden Tarifen abhängig, aber natürlich auch von der Anzahl und Größe der genutzten Tonnen. Klar ist: Je weniger ungetrennter Hausmüll anfällt, desto günstiger wird es für Sie (hier finden Sie unsere Tipps zur Mülltrennung).

Die Entsorgung von ungetrenntem Hausmüll ist teurer als die Entsorgung von Biomüll und Recyclingstoffen. Die Abfuhr von Recyclingstoffen und Sperrmüll wird auch durch andere Firmen durchgeführt. 

Eine Entsorgung von Sperrmüll in Kellergängen und Dachböden sowie im Außenbereich wird von der GESOBAU lediglich dann veranlasst, wenn die Ermittlung des jeweiligen Verursachers durch Hausaushänge und Befragung der Mieter ohne Erfolg blieb. Aus sicherungsbedingten Gründen bzw. zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht, insbesondere zur Abwehr feuerpolizeilicher Gefahren, muss Sperrmüll schnellstens entsorgt werden. Doch Achtung: Die Kosten werden im Falle der Entsorgung durch die GESOBAU auf die Betriebskosten aller Mieter umgelegt. Um den Hausfrieden zu bewahren, sollte also jeder Bewohner selbst die vorschriftsmäßige Entsorgung seines Sperrmülls übernehmen.

Die BSR betreibt im Berliner Stadtgebiet mehrere Recyclinghöfe. Dort können Sie bis zu zwei Kubikmeter Sperrmüll pro Tag kostenlos entsorgen. Auch Elektroaltgeräte können bis zu 20 Stück (maximal fünf Stück pro Geräteart) und Kfz-Batterien bis zu zwei Stück entgeltfrei abgegeben werden.

Mit der Grundsteuer wird von der Kommune jeder Grundstücksbesitz besteuert. Grundlage ist der Einheitswert eines Grundstücks. Dieser wird im Einheitswertbescheid des Finanzamtes anhand verschiedener Kriterien, z.B. die Quadratmeteranzahl der Wohn- oder Nutzfläche, Bauart, Baujahr, bauliche Ausstattung und Förderungsart, definiert. Einheitswertveränderungen können sich nach Modernisierungsmaßnahmen wie Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlagen ergeben.

Nein, die Betriebskosten werden Ihnen nur für die Zeit der tatsächlichen Nutzung Ihrer Wohnung berechnet. Für die Zeit des Leerstandes wird die GESOBAU alle anfallenden Kosten übernehmen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Anpassung Ihrer Vorauszahlung anhand der letzten Abrechnung vorgenommen wird. Da die abgerechneten Kosten aus dem Vorjahr stammen, können zwischenzeitliche Kostensteigerungen auch dann eine höhere Vorauszahlung rechtfertigen, wenn aus der aktuellen Abrechnung eine Gutschrift resultierte. Der ausgewiesene Betrag der neuen Vorauszahlung soll die Kosten für den nächsten Abrechnungszeitraum decken und trägt dazu bei, das Risiko von Nachzahlungen zu verringern.