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Mühlenstraße 24 A/B: Individuelles Wohnen,
gemeinschaftliches Leben

 

Berufliche und private Entfaltung innerhalb einer Gemeinschaft – das ist der Grundgedanke des Mehrfamilienhauses der Mühlenstraße 24 A/B, das sich auf den Zusammenhalt und die Zusammenarbeit seiner Bewohner*innen stützt. Unter dem Begriff „Urban Living“ bilden fünf Aspekte den Charakter der Wohnanlage, die unweit der Florastraße entsteht.

  • Community Area: Herzstück der Wohnanlage bildet ein 100qm großer Gemeinschaftsraum. Die großzügige Kommunikationsfläche soll allen Bewohner*innen für gemeinschaftliche Aktivitäten dienen. Gemeinsam mit den zukünftigen Mieter*innen wird ein Nutzungskonzept für den Raum erarbeitet werden.
  • Flexibles Arbeiten: Insgesamt viermietbare Arbeitsräume stehen den Mieter*innen zur Verfügung. Sie können gegen Entgelt bei Bedarf flexibel gebucht und als separater Arbeitsplatz unweit der eigenen Wohnung genutzt werden.
  • Coworking: Eine gemeinschaftlicher Coworking-Bereich mit Café-Angebot findet sich zudem im Erdgeschoss.
  • Individuelle Wohnbedürfnisse: Die Anmietung einer zweiten Wohnung im gleichen Gebäude, z.B. für die Eltern oder Großeltern, ermöglicht eine Erweiterung der eigenen vier Wände, ideal für generationsübergreifendes, aber selbstbestimmtesWohnen und eine Anpassung an sich verändernde Lebenssituationen.
  • Urban Gardening: Abgerundet wird das Urban-Living-Konzept in der Mühlenstraße durch einen Gemeinschaftsgarten im Innenhof, in dem Hobbygärtner*innen ihr Gemüse selbst ziehen können.

Das Neubauvorhaben entsteht im Rahmen von „Urban Living – Neues Wohnen in Berlin“; ein Vorhaben des Berliner Senats und der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die gemeinsam neue Formen städtischen Zusammenlebens entwerfen.

 

Architektur

Insgesamt 107 Wohnungen mit einer Größe zwischen zwei und fünf Zimmern entstehen mit dem Mehrfamilienhaus, das aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen besteht. Ein zurückgesetztes Staffel- und vier Vollgeschosse erstrecken sich über dem östlich gelegenen Teil. Im Erdgeschoss befindet sich hier ebenfalls das markante Luftgeschoss.

Der westliche Gebäudeteil besteht aus vier Seitenflügeln mit je fünf Voll- und einem Staffelgeschoss. Die Wohnungen sind im Osten des Gebäudes mit Loggien, im Westen mit Balkonen bzw. im Erdgeschoss mit Terrassen ausgestattet. 30 Prozent der Wohnungen sind barrierefrei. Die hell und einladend gestalteten Eingangsbereiche befinden sich auf der Nord- und Südseite des Gebäudes. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt barrierefrei über Aufzüge, die bis in das Kellergeschoss führen.

Die Planung der Wohnanlage stammt von ARGE Flora Ahoi, NÄGELIARCHITEKTEN und roedig.schop architekten und der spreeformat Architekten GmbH. Bauherrin ist die GESOBAU. Baustart war im Frühjahr 2021, die Fertigstellung soll bis zum Winter 2022 erfolgen. Das bauliche Bildmaterial stammt von der spreeformat architekten GmbH.


Wohnungsmix

In der Pankower Mühlenstraße 24 A/B entstehen 107 Wohnungen; die Hälfte wird als geförderte Wohnungen zu Nettokaltmieten ab 6,50 €/m² vermietet. Für die Anmietung einer geförderten Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.

FREIFINANZIERTE WOHNUNGEN (53 GESAMT)

2-Zimmer-Wohnungen

27 Wohnungen

47 - 60 m²

3-Zimmer-Wohnungen

22 Wohnungen

58 - 81 m²

4-Zimmer-Wohnungen

3 Wohnungen

84 - 89 m²

5-Zimmer-Wohnungen

1 Wohnungen

102 - 102 m²

GEFÖRDERTE WOHNUNGEN / WBS-NACHWEIS ERFORDERLICH (54 GESAMT)

2-Zimmer-Wohnungen

30 Wohnungen

52 - 59 m²

3-Zimmer-Wohnungen

24 Wohnungen

64 - 71 m²

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Anwohnerinformationsveranstaltung

Am 16. November 2018 fand auf der Baustelle der Mühlenstraße 24 A/B eine Anwohnerinformationsveranstaltung statt. Die GESOBAU und das Bezirksamt Pankow sowie Bezirksbürgermeister Vollrad Kuhn präsentierten ca. 50 Teilnehmer*innen das Bauvorhaben. Die auf der Veranstaltung entstandenen Fragen und Antworten finden Sie hier zum Nachlesen. Die gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben steht Ihnen zum Download zur Verfügung. 

Bei dem Bauvorhaben in der Mühlenstraße handelt es sich um ein „Urban Living“-Modellverfahren der Senatsverwaltung. Das Projekt liegt in der Planung bereits sehr weit zurück: Die Phasen der Ausschreibung/Planung und Planungsvergabe wurden bereits durchlaufen. Zudem gibt es Vergaberichtlinien und Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Zum Zeitpunkt der Ausschreibung war das Thema Partizipation noch nicht aktuell. Weil in den Planerwettbewerb partizipativ nicht mehr eingegriffen werden konnte, wurde bei dem Bauvorhaben für die Mühlenstraße 24 A/B kein Partizipationsverfahren umgesetzt, sondern lediglich eine Anwohnerinformationsversammlung durchgeführt.

Auf dem Grundstück Mühlenstr. 24A/B sollen nach Senatsvorgabe Flächen für Wohnraum entstehen und langfristig genutzt werden. Kommunaler Wohnungsbau ist das klare Ziel des Bauvorhabens. Nachdem dieses Ziel fest stand, wurden die letzten Mietverträge des vorhandenen Gewerbes auf dem Gelände beendet.

Ein Bolzplatz ist planungs- und umwelttechnisch anders zu bewerten als ein Spielplatz: Die bloße Existenz eines Sportplatzes (mit einer bestimmten sportlichen Ertüchtigungsmöglichkeit) löst Vorschriften aus, auf die mit speziellen Schallschutzvorlagen reagiert werden muss. Dabei ist es unwesentlich, ob der Bolzplatz regelmäßig von einem Sportverein oder Freizeitsportler*innen genutzt wird.
Bei unserem Neubau wird deshalb eine Schallschutz-Loggienverglasung installiert.

Berlin hat viele Einwohner*innen und es werden von Jahr zu Jahr mehr. Weiterhin verändert sich das Mobilitätsverhalten in der Stadt. Der Bedarf des Ausbaus des ÖPNV wird immer dringlicher. Dies ist im Nahverkehrsplan der Senatsverwaltung festgehalten, der ständig angepasst wird. Im Bezirk Pankow wurde eine "Arbeitsgruppe ÖPNV“ eingerichtet. Es finden regelmäßige Gespräche mit der BVG und der S-Bahn statt. Die BVG verdichtet bereits viele Strecken, die Taktzeiten werden angepasst.

 Im Rahmen des Baugenehmigungsprozesses wurden auch Umweltbelange untersucht. Die sich hieraus ergebenen Auflagen und Vorschriften werden umgesetzt.

Im Rahmen eines standardisierten Verfahrens wurde bereits bei der Planung die zuständige Senatsbehörde für die Ermittlung und Bergung von Kampfmitteln eingebunden und die erforderlichen Maßnahmen abgestimmt. Bei den bereits erfolgten Abbruch- und Tiefenentrümmerungsarbeiten sind keine Kampfmittelfunde aufgetreten; bei den anstehenden Tiefbauarbeiten im Zuge der Neubauerstellung wurde ebenfalls eine Kampfmittelsondierung durchgeführt.

Ein Bauvorhaben ist immer mit einer gewissen Belastung für die Anwohner*innen verbunden. Auch in diesem Fall wird man um eine Staub- und Lärmbelästigung nicht herumkommen. Es wird aber verschiedene Bauphasen und Abschnitte geben, die unterschiedliche Beeinträchtigungen beinhalten. Die größte Belastung entsteht durch die Errichtung des Rohbaus, bzw. den Bau des Kellergeschosses. Beim Innenausbau wird sie für die Nachbar*innen deutlich geringer ausfallen. Darum ist die Anfangsphase mit den Erdarbeiten (die ersten 3-4 Monate) die schwierigste und erfordert die größte Geduld. Der Baubeginn erfolgte im Frühjahr 2021; die Arbeiten finden werktags und im Rahmen der gesetzlich zulässigen Zeiten statt.

Frühestens im Jahr 2023 wird das Objekt bezogen werden können.

54 der 107 Wohnungen werden als geförderte Wohnungen zu einer Nettokaltmiete ab 6,50 €/m² vermietet. Die Nettokaltmiete für die freifinanzierten Wohnungen wird durchschnittlich 11,00 €/m² betragen.

Die Berliner Bauordnung gibt seit mehreren Jahren keinen Stellplatzschlüssel beim Neubau mehr vor, d.h. es müssen keine Stellplätze für PKW mitgeplant werden. Langfristig ist die klare Strategie der Stadt Berlin, den Individualverkehr zurückzudrängen und den öffentlichen Nahverkehr zu fördern.
Es wird darüberhinaus nach neuen Mobilitätskonzepten gesucht. Darum wird bei dem Bauvorhaben für die Bewohner*innen ein Carsharingkonzept mitgeplant. Am Haus werden Stellplätze für Elektrofahrzeuge, Elektroroller und Fahrräder geplant. Die umliegende Nachbarschaft, wie auch die Umwelt, soll durch dieses Konzept entlastet werden.

Das Wohnkonzept des Neubaus, „Urban Living“, soll eine andere Form der Nachbarschaft schaffen: Im Vordergrund steht eine Flexibilität bei der Nutzung des Wohnraums durch das ermöglichte Hinzubuchen von einzelnen Räumen und Hinzuschalten von Wohnungen sowie die Festigung des Gemeinschaftsgefühls innerhalb der Wohnanlage durch gemeinschaftliche Aktivitäten im Gemeinschaftsraum und im Außenbereich (Urban Gardening). Die Flexibilität soll sich zudem in der Nutzung der PKW-Stellplätze durch Carsharingsysteme widerspiegeln.

Dieses Thema ist eins der größten Herausforderungen im gesamten Bezirk. In nächster Zeit werden in der Nachbarschaft einige Bauprojekte mit 100-200 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Entsprechend müssen Kita- und Schulplätze entstehen. Darum wurde im Pankower Bezirksamt eine "Arbeitsgrupp Infrastruktur“ geschaffen, deren Aufgabe die Planung der Bedarfszahlen der künftigen Schülerinnen und Schüler beinhaltet.
In Planung sind neue Schulplätze am Sommerbad Pankow (Grundschule), an der Vesaliusstrasse (Grundschule) sowie mehrere Schulerweiterungen. Die entstehenden Wohnungsbauzahlen werden in Absprache mit dem Jugendamt und den Bearbeiter*innen ständig überarbeitet, damit ausreichend Kitaplätze entstehen. Es ist dennoch schwierig, den gesamten Bedarf an Kita- und Schulplätzen optimal zu decken. Familien müssen in Zukunft eventuell auch weitere Schulwege in Kauf nehmen.

Bei der Mühlenstraße 24 A/B wird der Schwerpunkt bei den 2- und 3-Zimmer-Wohnungen gesetzt. Es entstehen drei 4-Zimmer-Wohnungen und eine 5-Zimmer-Wohnung.

Die Mieterhöhung bei der GESOBAU beträgt im Moment 4% in zwei Jahren. Bei den geförderten Wohnungen ändert sich die Nettokaltmiete bei Neubezug nicht. Bei den freifinanzierten Wohnungen liegt die durchschnittliche Miete bei 11,00 €/ m² nettokalt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Marktniveau für Neubauwohnungen und dämpft daher die Steigerung des Mietspiegels. Die Sorge starker Mieterhöhungen bei hoher Fluktuation im Objekt ist daher unbegründet. Außerdem liegt der Leerstand der GESOBAU-Wohnungen allgemein im Bezirk Pankow aktuell unter 1% und die Fluktuationsrate unter 5%. 

Präsentation zum Download

Die auf der Anwohnerinformationsveranstaltung gezeigte Präsentation zum Bauvorhaben Mühlenstraße 24 A/B finden Sie hier zum Download.


Daten & Fakten

Adresse

Mühlenstraße 24 A/B in

13187 Berlin-Pankow

 

Bauherrin

GESOBAU AG

Architekt

ARGE Flora Ahoi NÄGELIARCHITEKTEN roedig.schop architekten

Grundstücksfläche

4.661 m²

Wohnfläche

6.979 m²

Wohnungen

107, davon 23 barrierefrei und 54 förderfähig

Energiestandard

EnEV 2014

Fassade/

Wärmedämmung

Mineralische Dämmung (WDVS)

Baubeginn / Bauende

Winter 2020 / Winter 2022


Bildgalerien

Grundsteinlegung

Visualisierungen

Informationen zum Neubauprojekt drucken